Por Lessiene Sardinha
Por meio da incorporação imobiliária regulamentada pela Lei 4.591/1964, são ofertados ao público empreendimentos imobiliários com propostas que se adequam a todos os gostos. Os projetos arquitetônicos arrojados com diversidade de tipos de áreas comuns exigem do construtor maior critério no tipo e qualidades de materiais que serão utilizados na construção, de forma a garantir além da estética a segurança dos usuários. Um dos documentos obrigatórios para o registro da incorporação imobiliária, é o Memorial Descritivo. Esse documento deve conter todos os materiais e equipamentos que serão utilizados na edificação, a exemplo das instalações elétricas, revestimentos, dentre outros. Trata-se de um documento público que pode ser obtido através do requerimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis no qual a incorporação foi registrada. Importante ressaltar que de acordo com o art. 48, parágrafo primeiro da Lei 4.591/64: “o projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e complementar do contrato”, ou seja, os adquirentes de um imóvel na planta têm o direito de solicitá-lo, caso não seja entregue no ato da assinatura do contrato.
O memorial descritivo é importante tanto para os responsáveis pela execução da obra quanto para os adquirentes da unidade imobiliária. No caso de edificações, o manual descritivo deve seguir a ABNT/NBR 15575 editada em 2013 e intitulada de “Normas de Desempenho”. Logo que publicada, essa norma ganhou destaque por ser a primeira a impor limites mínimos de vida útil da edificação no Brasil, e é onde estão previstas as atividades que devem ser desenvolvidas durante um procedimento de manutenção preventiva nas edificações.
Destaca-se que essa norma apenas reafirma o que trouxe uma norma mais antiga, a ABNT/NBR 5674 de 1999, reformada e atualizada em 2012, e um dos pontos mais relevantes do seu texto prevê as atribuições e responsabilidades do usuário. Por esse motivo, quando o empreendimento é entregue e o condomínio é instituído, já surge para o síndico eleito o dever de instituir um plano de manutenções.
Sobre as manutenções, considera-se a preventiva, aquela baseada em um plano de manutenção, a mais adequada para se realizar em condomínios. A manutenção preventiva tem como principais finalidades manter a conservação, a segurança e bem-estar dos condôminos e de todos aqueles que frequentam o empreendimento, através de inspeções periódicas. Neste sentido, o síndico deve elaborar um plano de manutenção com planejamento e controle de gastos a curto, médio e longo prazos, pois é da competência do gestor, junto com os demais condôminos, a responsabilidade de tornar a medida mais eficaz e com baixo custo financeiro para a devida conservação das estruturas da edificação.
Importante assinalar que dentre os problemas mais comuns nas edificações, principalmente nas regiões litorâneas, destacamos a corrosão, patologia grave que prejudica as peças que sustentam a edificação. Este é um problema bastante recorrente em construções de concreto armado, que causa prejuízos na capacidade de suportar as cargas para o qual estas estruturas foram projetadas. Sendo assim, é essencial a realização de avaliações periódicas por profissionais qualificados, a fim de diagnosticar essa e outras patologias, especialmente em construções mais antigas e nas localizadas próximas às áreas marítimas, visando evitar problemas na estrutura predial e reduzir o desgaste das peças de sustentação do imóvel, aplicando-lhe soluções como as preventivas e de recuperação em estruturas consideradas patológicas.
Importante frisar que a ausência de atividade de manutenção preventiva e periódica tem sido a maior razão pelo surgimento de diversas anomalias, que ameaçam a segurança da edificação e dos moradores. Estudos comprovam a eficácia da manutenção e afirmam que a falta dessa prática regular representa mais da metade dos acidentes que envolveram o colapso parcial ou total na estrutura dos edifícios, causando danos materiais e pessoais, podendo ser irreversíveis e, na pior das hipóteses, ceifando a vida de usuários decorrente de acidentes que podem e devem ser evitados.
Com efeito, neste caso, a não realização da manutenção preventiva vem acelerando redução da vida útil dos materiais e enfraquecendo as bases de sustentação dos empreendimentos. No atual cenário brasileiro, em que as exigências de qualidade estão se firmando cada vez mais, é de vital importância o desenvolvimento de alternativas que permitam, de forma eficaz, avaliar a qualidade das estruturas dos imóveis. Assim, medições precisas com correta interpretação dos dados que afetam a durabilidade de estruturas e equipamentos, são consideradas tarefas complexas devido à inerente heterogeneidade dos tipos de materiais, porém são imprescindíveis para garantir a longevidade das edificações.
Posto isso, conclui-se que não apenas é importante, mas obrigatório, que os usuários realizem as manutenções, especialmente, a manutenção preventiva predial, que vai muito além de uma mera questão estética do imóvel. A realização de visitas técnicas periódicas, garantem o bom estado de conservação do bem, a segurança dos seus usuários, o aumento da vida útil da edificação, evita o alto custo com materiais e serviços que decorrem das manutenções corretivas, além de promover o aumento da valorização do imóvel no mercado imobiliário.