Na incorporação imobiliária, é bastante comum que a entrega das chaves seja entendida pelo comprador como o ponto final da relação contratual, por ser o momento em que ele passa, na prática, exercer a posse da unidade adquirida.
Mas a responsabilidade da incorporadora não se encerra com o ato de entrega formal do imóvel.
É justamente para superar esse cenário que a lei impõe à incorporadora a obrigação de instituir o condomínio edilício. Esse procedimento envolve a organização jurídica do empreendimento, com a discriminação das unidades autônomas, definição das áreas comuns e, sobretudo, a abertura das matrículas individualizadas no Cartório de Registro de Imóveis.
Nesses casos, sem a devida individualização, a unidade permanece vinculada à matrícula geral do empreendimento.
É importante esclarecer que, ao contrário do que muitos imaginam, a ausência de regularização vai muito além de um simples ato formal. Na prática, essa pendência compromete direitos essenciais do proprietário, como a obtenção de financiamento imobiliário, a venda regular do imóvel, a constituição de garantias reais e até a plena consolidação da propriedade.
Diante disso, é fundamental compreender como a legislação define a responsabilidade pelos custos da regularização, etapa indispensável à conclusão do empreendimento.
Quem deve pagar as despesas de regularização do empreendimento?
Conforme já mencionado, essa é uma etapa indispensável para que cada unidade passe a existir juridicamente de forma independente. E, justamente por fazer parte da própria estrutura da incorporação, a regularização envolve não só um dever técnico, mas também uma responsabilidade financeira bem definida.
Nesse ponto, a legislação é bastante clara. O artigo 44 da Lei nº 4.591/64 estabelece que: “Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação. “
Em síntese, as despesas com a regularização integram a própria atividade da incorporação. Portanto, cabe à construtora ou incorporadora arcar com os custos da regularização do empreendimento, incluindo as despesas necessárias à individualização das matrículas e à discriminação das unidades, e por esse motivo, não podem ser transferidas ao adquirente, ainda que exista previsão contratual nesse sentido.
“Quando o contrato impõe custos indevidos ao comprador”
Ainda assim, não é incomum que contratos de compra e venda prevejam a transferência desses custos ao adquirente. Embora frequentes, tais cláusulas não encontram respaldo jurídico.
Os tribunais têm reconhecido de forma consistente a sua nulidade, por entenderem que o repasse desses encargos representa uma tentativa indevida de afastar obrigação legal do fornecedor, impondo ao consumidor um ônus que não lhe compete. Sob a ótica do direito do consumidor e da legislação específica da incorporação imobiliária, tais práticas violam o equilíbrio contratual e a função social do contrato.
Conclusão
A regularização do empreendimento não é uma etapa acessória, mas parte essencial da própria incorporação imobiliária. Garantir a individualização das unidades e a plena segurança jurídica da propriedade é um dever da incorporadora, tanto do ponto de vista técnico quanto financeiro.
Ao adquirente, cabe atenção redobrada às cláusulas contratuais e, sempre que necessário, buscar a orientação jurídica de um especialista.
Por isso, compreender os deveres da incorporadora, e os limites do que pode ou não ser exigido do adquirente, é fundamental para assegurar uma relação contratual justa e protegida.
Afinal, mais do que receber as chaves, é fundamental assegurar que o imóvel exista plenamente também no plano jurídico, com todos os direitos que isso representa.